Homologação de Sentença Estrangeira

Divórcio feito no exterior com imóvel no Brasil: como fica a partilha

08/11/2026 · 7 min de leitura · Por Alexandre Corrêa Lima

Muitos casais brasileiros que vivem fora mantêm um apartamento ou terreno no Brasil. Quando se divorciam no exterior, é comum que a sentença ou o acordo homologado lá fora também diga quem fica com esse imóvel. O problema aparece depois: o cartório de imóveis não registra a partilha, o comprador pede documentos que ninguém tem e o imóvel continua em nome dos dois. Este texto explica por que isso acontece e quais são os caminhos.

A regra: imóvel no Brasil é partilhado pela Justiça brasileira

O art. 23 do Código de Processo Civil lista situações em que só a autoridade judiciária brasileira pode atuar, “com exclusão de qualquer outra”. Entre elas:

• conhecer de ações relativas a imóveis situados no Brasil (inciso I);
• em divórcio, separação judicial ou dissolução de união estável, proceder à partilha de bens situados no Brasil, ainda que o titular seja estrangeiro ou tenha domicílio fora do país (inciso III).

A Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro tem regra no mesmo sentido: só à autoridade judiciária brasileira compete conhecer das ações relativas a imóveis situados no Brasil (art. 12, § 1º). E o art. 964 do CPC fecha o círculo: não será homologada a decisão estrangeira na hipótese de competência exclusiva da autoridade judiciária brasileira.

Na prática, isso significa que a parte da sentença estrangeira que atribui o imóvel brasileiro a um dos ex-cônjuges, em regra, não é a via para transferir esse imóvel no registro brasileiro.

O divórcio vale; a partilha do imóvel é tratada à parte

A boa notícia é que o problema do imóvel não impede o reconhecimento do divórcio. O art. 961, § 2º, do CPC permite que a decisão estrangeira seja homologada parcialmente. Assim, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode reconhecer a dissolução do casamento e as demais disposições compatíveis, deixando de fora o que esbarra na competência exclusiva brasileira.

Como cada decisão é redigida de um jeito, o exame é sempre do texto concreto: há sentenças que dividem o imóvel por ordem do juiz estrangeiro, outras que apenas incorporam um acordo dos próprios cônjuges, outras que nem mencionam o bem. O modo como o pedido de homologação é formulado deve considerar essa diferença.

Lembre-se também de que o divórcio que trata de bens não pode ser averbado direto no cartório. A averbação direta, sem STJ, vale só para o divórcio consensual simples, que apenas dissolve o casamento (CPC, art. 961, § 5º). Se a decisão fala em partilha, o caminho passa pela homologação de divórcio estrangeiro.

Como fazer a partilha do imóvel no Brasil

Reconhecido o divórcio, a partilha do imóvel segue as regras brasileiras. O CPC prevê que, se os cônjuges não acordarem sobre a partilha, ela será feita depois de homologado o divórcio, na forma dos arts. 647 a 658 (art. 731, parágrafo único). Na prática, há dois cenários:

Com acordo entre os ex-cônjuges

Se os dois concordam sobre o destino do imóvel (um fica com ele, os dois vendem e dividem o valor, ou mantêm em condomínio), o acordo é formalizado no Brasil pela via adequada ao caso, com advogado. Quem mora no exterior participa por procuração. O título resultante é o que permite o registro na matrícula do imóvel.

Sem acordo

Sem consenso, a partilha é pedida na Justiça brasileira. A competência é exclusiva justamente para esse tipo de discussão, e o juiz brasileiro aplicará as regras sobre o regime de bens do casal.

Qual regime de bens vale?

Essa é uma das perguntas mais importantes, e a resposta nem sempre é a que o casal imagina. A LINDB determina que o regime de bens, legal ou convencional, obedece à lei do país em que os nubentes tinham domicílio e, se os domicílios eram diferentes, à do primeiro domicílio conjugal (art. 7º, § 4º).

Assim, um casal que se casou e fixou o primeiro domicílio em outro país pode ter o regime de bens regido por aquela lei, mesmo que o imóvel esteja no Brasil. A certidão de casamento brasileira (ou a transcrição do casamento feito no exterior) e eventual pacto antenupcial são os documentos de partida. Se o casamento celebrado fora nunca foi registrado no Brasil, isso também precisa ser regularizado; veja casamento realizado no exterior.

Imposto quando a divisão não é igual

Se o imóvel for atribuído a um dos ex-cônjuges acima da sua meação, sem compensação, há transmissão de patrimônio. Em São Paulo, a Lei estadual nº 10.705/2000 inclui na incidência do ITCMD os bens que, na divisão do patrimônio comum, forem atribuídos a um dos cônjuges acima da respectiva meação (art. 2º, § 5º). A alíquota em vigor é de 4% (art. 16). Quando há compensação onerosa, a análise tributária é outra. Esse ponto deve ser calculado antes de fechar o acordo.

Enquanto nada é feito

Sem a averbação do divórcio e sem a partilha registrada, o imóvel continua, no registro, em nome do casal. Isso costuma aparecer quando:

• um dos dois quer vender ou financiar o imóvel;
• um dos ex-cônjuges morre, e o imóvel entra no inventário com uma situação de estado civil desatualizada;
• um dos dois quer casar de novo no Brasil.

Veja também o que acontece se não homologar o divórcio estrangeiro.

Um roteiro prático

1. Leia a decisão estrangeira inteira. Identifique se ela trata do imóvel no Brasil e de que forma.
2. Confira o registro do casamento no Brasil. Sem ele, a averbação do divórcio fica travada.
3. Peça a homologação no STJ, considerando a homologação parcial quando necessário.
4. Tente um acordo sobre o imóvel e calcule o eventual ITCMD antes de assinar.
5. Formalize a partilha no Brasil e leve o título à matrícula do imóvel.

Documentos para a primeira análise

• Decisão de divórcio estrangeira completa, com o acordo de partilha, se houver
• Certidão de casamento e pacto antenupcial, se houver
• Matrícula atualizada do imóvel no Brasil
• Informação sobre onde o casal morou logo após o casamento
• Endereço e disposição da outra parte para um acordo

Quando procurar um advogado

O pedido no STJ é feito por advogado, e a partilha do imóvel no Brasil também exige assistência jurídica. Como as duas etapas se influenciam, convém planejá-las juntas. O escritório atua em homologação de sentença estrangeira e em divórcio e questões patrimoniais, com atendimento a distância. Para uma análise, envie as informações pelo formulário.

Perguntas frequentes