Inventário e Patrimônio

Imóvel no Brasil de quem morava no exterior: como fazer o inventário

08/11/2026 · 7 min de leitura · Por Alexandre Corrêa Lima

Um brasileiro que vivia havia anos em Portugal, nos Estados Unidos ou no Japão morre e deixa um apartamento em São Paulo. Ou um estrangeiro, casado com brasileira, deixa um imóvel no litoral. A família muitas vezes já resolveu a herança no país onde ele morava e imagina que o documento de lá basta para transferir o imóvel. Não basta. Este texto explica por que o inventário do imóvel tem de ser feito no Brasil e como isso funciona.

Por que o inventário do imóvel tem de ser feito no Brasil

O art. 23, II, do Código de Processo Civil dá à autoridade judiciária brasileira, com exclusão de qualquer outra, a competência para, em matéria de sucessão hereditária, proceder ao inventário e à partilha de bens situados no Brasil, ainda que o autor da herança seja de nacionalidade estrangeira ou tenha domicílio fora do território nacional.

Duas consequências práticas:

a decisão estrangeira de sucessão (probate, habilitação de herdeiros, partilha feita fora) não substitui o inventário brasileiro quanto ao imóvel aqui situado;
essa decisão também não pode ser homologada no Superior Tribunal de Justiça para esse fim, porque o art. 964 do CPC veda a homologação em matéria de competência exclusiva da Justiça brasileira.

O documento estrangeiro continua útil como prova (por exemplo, de quem são os herdeiros ou do testamento), mas a transmissão do imóvel no registro depende de um inventário feito aqui.

Onde abrir: juízo ou cartório

Na Justiça

O art. 48 do CPC fixa como competente o foro do domicílio do autor da herança no Brasil, ainda que o óbito tenha ocorrido no estrangeiro. Quando o falecido não tinha domicílio certo no Brasil, o parágrafo único manda usar o foro da situação dos bens imóveis; havendo imóveis em foros diferentes, qualquer deles. Assim, para quem morava no exterior e deixou um único imóvel em São Paulo, o inventário judicial costuma ser aberto na comarca onde está o imóvel.

Em cartório

A Resolução CNJ nº 35/2007 proíbe a escritura de inventário referente a bens localizados no exterior (art. 29). Ela não proíbe o inventário extrajudicial de bem situado no Brasil pelo fato de o falecido ter morado fora. Por isso, o imóvel brasileiro pode, em princípio, ser inventariado em cartório, desde que presentes os requisitos gerais: herdeiros de acordo e assistidos por advogado (CPC, art. 610, §§ 1º e 2º). Com herdeiro menor, incapaz ou testamento, valem as condições da Resolução CNJ 571/2024, explicadas em inventário extrajudicial com menor ou testamento.

A Resolução 35 também permite a livre escolha do tabelião (art. 1º). Mesmo assim, convém confirmar previamente com o cartório escolhido como ele trata documentos estrangeiros, porque é nesse ponto que surgem mais exigências.

Qual lei rege a herança

Aqui o caso internacional fica mais técnico. A Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB) estabelece que a sucessão por morte obedece à lei do país em que era domiciliado o falecido, qualquer que seja a natureza e a situação dos bens (art. 10). Ou seja: o inventário é feito no Brasil, mas a definição de quem herda e em que proporção pode seguir a lei do país onde o falecido morava.

Há uma exceção protetiva: a sucessão de bens de estrangeiros situados no Brasil é regulada pela lei brasileira em benefício do cônjuge ou dos filhos brasileiros, sempre que não lhes seja mais favorável a lei pessoal do falecido (LINDB, art. 10, § 1º). A capacidade para suceder é regida pela lei do domicílio do herdeiro (art. 10, § 2º).

Na prática, isso exige comparar as regras sucessórias dos dois países antes de propor a partilha, e às vezes demonstrar o conteúdo da lei estrangeira com documentos. Se houver testamento feito fora, veja testamento feito no exterior vale no Brasil?.

ITCMD: imposto do estado onde está o imóvel

Para imóveis, a Constituição atribui o imposto sobre transmissão causa mortis ao estado da situação do bem (CF, art. 155, § 1º, I). Para um imóvel em São Paulo, aplica-se a Lei estadual nº 10.705/2000:

alíquota de 4% sobre a base de cálculo (art. 16);
base de cálculo pelo valor venal, entendido como valor de mercado na data da abertura da sucessão (art. 9º), não inferior, para imóvel urbano, ao valor fixado para o IPTU (art. 13, I);
multa de 10% do imposto se o inventário não for requerido em 60 dias da abertura da sucessão, e de 20% se o atraso passar de 180 dias (art. 21, I).

O prazo de 60 dias corre do óbito, e é comum ele passar enquanto a família ainda resolve a sucessão no exterior. Vale abrir o inventário no Brasil em paralelo, não depois. Veja ITCMD em São Paulo no inventário e prazo para abrir inventário.

Para dinheiro em banco, aplicações e outros bens móveis deixados por quem morava fora, as regras de competência do ITCMD são diferentes das do imóvel e devem ser analisadas caso a caso.

Documentos estrangeiros

Os documentos emitidos fora (certidão de óbito, certidões de casamento e nascimento dos herdeiros, decisão de habilitação de herdeiros, testamento) precisam, em regra, de apostila, se o país é parte da Convenção da Apostila, ou de legalização consular, e de tradução juramentada no Brasil. Herdeiros que moram fora participam por procuração; o tema está em herdeiro no exterior: procuração e documentos.

Um roteiro prático

Levante a matrícula atualizada do imóvel e confirme em nome de quem ele está.
Reúna os documentos do óbito e dos herdeiros, já pensando em apostila e tradução.
Verifique a existência de testamento, no Brasil e no país de residência.
Compare as regras sucessórias dos dois países antes de propor a partilha.
Escolha a via: cartório, se todos estiverem de acordo e os requisitos estiverem presentes; juízo, nos demais casos.
Calcule e recolha o ITCMD observando o prazo de 60 dias.

Documentos para a primeira análise

Certidão de óbito estrangeira e, se houver, registro do óbito no Brasil
Documentos de identificação e estado civil do falecido e dos herdeiros
Matrícula atualizada do imóvel e carnê do IPTU
Testamento ou certidão de inexistência de testamento, onde houver
Decisão ou documento de sucessão já emitido no exterior

Quando procurar um advogado

O advogado é obrigatório tanto no inventário judicial quanto no extrajudicial. Nos casos com falecido domiciliado fora, a análise prévia da lei aplicável e dos documentos estrangeiros evita refazer a partilha. O escritório atua em inventário com herdeiro no exterior e em inventário judicial e extrajudicial. Para uma análise, envie as informações pelo formulário.

Perguntas frequentes

A sentença de herança estrangeira transfere o imóvel no Brasil?

Não. O inventário e a partilha de bens situados no Brasil são de competência exclusiva da Justiça brasileira, mesmo que o falecido fosse estrangeiro ou morasse fora (CPC, art. 23, II).

Onde abrir o inventário se o falecido não morava no Brasil?

Na Justiça, no foro onde está o imóvel, quando não havia domicílio certo no Brasil (CPC, art. 48, parágrafo único). Também é possível, em princípio, a via extrajudicial, se os requisitos forem cumpridos.

O inventário pode ser feito em cartório?

Pode, quando os herdeiros estão de acordo e assistidos por advogado. A Resolução CNJ 35/2007 só proíbe escritura de inventário referente a bens localizados no exterior.

Qual lei define quem herda?

Em regra, a do país onde o falecido era domiciliado (LINDB, art. 10), com a ressalva em favor do cônjuge ou filhos brasileiros quando a lei brasileira lhes for mais favorável (art. 10, § 1º).

Qual o ITCMD para imóvel em São Paulo?

4% sobre o valor venal (Lei 10.705/2000, art. 16), com multa se o inventário não for aberto em 60 dias do óbito (art. 21, I).

Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual do seu caso por advogado.