Inventário e Patrimônio

Vender imóvel de herança antes do inventário: o que a lei permite

07/11/2026 · 7 min de leitura · Por Alexandre Corrêa Lima

É comum a família precisar vender um imóvel antes de concluir o inventário. Às vezes, para pagar o ITCMD. Às vezes, porque ninguém quer ficar com o bem. A venda é possível, mas não de qualquer jeito. O imóvel continua registrado em nome do falecido até a partilha, e o comprador precisa de segurança. Este texto explica os três caminhos usuais e os impostos envolvidos.

Por que o imóvel não pode ser vendido “direto”

Com a morte, a herança passa aos herdeiros como um todo indivisível. Até a partilha, nenhum herdeiro é dono de um imóvel específico. Cada um tem uma fração ideal da herança inteira. Por isso, um herdeiro sozinho não pode vender “o apartamento” nem “a sua parte do apartamento”.

O Código Civil diz isso de forma expressa. O art. 1.793, § 2º, considera ineficaz a cessão, por um coerdeiro, de direito sobre bem da herança considerado isoladamente. E o § 3º considera ineficaz a venda de bem do acervo, sem autorização judicial, enquanto durar a indivisão.

Caminho 1: cessão de direitos hereditários

A cessão de direitos hereditários é a transferência, por escritura pública, do direito à herança (ou de uma fração dele). O comprador, chamado cessionário, passa a ocupar o lugar do herdeiro no inventário e recebe o que caberia a ele na partilha.

Pontos de atenção:

• Escritura pública é obrigatória (CC, art. 1.793, caput).
• Direito de preferência: se a cessão for para um estranho, os demais coerdeiros têm preferência em igualdade de condições (CC, arts. 1.794 e 1.795).
• Cônjuge do herdeiro: o direito à sucessão aberta é tratado como bem imóvel (CC, art. 80, II). Em regra, o cônjuge do herdeiro cedente precisa consentir, conforme o regime de bens.
• Cessão de bem certo: quando todos os herdeiros cedem juntos os direitos sobre um imóvel determinado, a prática notarial costuma admitir o ato. Ainda assim, a eficácia depende de a partilha atribuir aquele bem ao cessionário.

A cessão não dispensa o inventário. O cessionário entra no processo e só recebe o imóvel registrado em seu nome no final.

Caminho 2: alvará no inventário judicial

No inventário judicial, o inventariante pode alienar bens do espólio com autorização do juiz, depois de ouvidos os interessados (CPC, art. 619, I). Esse pedido é conhecido como alvará para venda.

O juiz costuma verificar o motivo da venda, o valor oferecido e a concordância dos herdeiros. O dinheiro pode ficar depositado em conta judicial até a partilha ou ser usado para pagar despesas do inventário, conforme a decisão. Se houver herdeiro menor ou incapaz, o Ministério Público também se manifesta.

Caminho 3: venda autorizada na escritura de inventário

Desde a Resolução CNJ nº 571/2024, a Resolução CNJ nº 35/2007 tem um art. 11-A. Ele permite que a escritura pública autorize o inventariante a vender bens móveis e imóveis do espólio, sem autorização judicial, para custear o próprio inventário.

As condições são objetivas:

• a escritura deve discriminar as despesas do inventário, como imposto de transmissão, honorários e emolumentos;
• parte ou todo o preço fica vinculado ao pagamento dessas despesas;
• não pode haver indisponibilidade de bens de nenhum herdeiro nem do cônjuge ou companheiro sobrevivente;
• a escritura menciona as guias do imposto de transmissão e seus valores;
• são indicados os valores estimados de emolumentos e as serventias que deram os orçamentos;
• o inventariante presta garantia, real ou fidejussória, sobre a destinação do dinheiro.

As despesas devem ser pagas em até um ano da venda, e as partes podem fixar prazo menor. O bem vendido entra no cálculo do imposto e dos quinhões, mas não é partilhado. Esse caminho exige consenso entre os herdeiros, como todo inventário em cartório. Veja os requisitos gerais em inventário extrajudicial em cartório.

Impostos: ITCMD, ITBI e ganho de capital

ITCMD. A venda não elimina o imposto da herança. Em São Paulo, a alíquota vigente é de 4% sobre o valor transmitido (Lei 10.705/2000, art. 16). Se o inventário não for aberto em 60 dias do óbito, há multa de 10% sobre o imposto; acima de 180 dias, 20% (art. 21, I). Detalhes em ITCMD em SP no inventário.

ITBI. Na cessão onerosa de direitos hereditários, alguns municípios cobram ITBI. A incidência depende da lei municipal e de discussões nos tribunais. Na cessão gratuita, a regra é outra: pode haver ITCMD de doação, além do ITCMD da herança.

Ganho de capital. Se o imóvel for vendido por valor maior que o considerado na transmissão, pode haver imposto de renda sobre o ganho. O cálculo depende do valor atribuído ao bem no inventário e de quem figura como vendedor. Vale simular antes de fechar o preço.

Cuidados de quem compra

Comprar imóvel de espólio pode ser seguro, desde que o comprador verifique:

• matrícula atualizada e ausência de ônus ou indisponibilidade;
• certidões em nome do falecido, do espólio e dos herdeiros;
• dívidas do falecido que possam alcançar o patrimônio;
• concordância de todos os herdeiros e dos cônjuges, quando exigida;
• se o caminho escolhido (cessão, alvará ou art. 11-A) está corretamente formalizado;
• quem fica responsável por concluir o inventário e entregar o imóvel registrado.

Contrato particular assinado só por um herdeiro, sem escritura nem autorização, é a situação de maior risco.

Documentos para a primeira análise

• Certidão de óbito do proprietário
• Matrícula atualizada e carnê de IPTU do imóvel
• Documentos dos herdeiros e certidão de casamento de cada um
• Informação sobre testamento, herdeiro menor ou incapaz
• Proposta de compra, se já existir
• Informação se o inventário já foi aberto e em que via

Quando procurar um advogado

A escolha entre cessão, alvará e venda na escritura depende de consenso, urgência e impostos. O escritório atua em inventário em São Paulo, judicial e em cartório. Para uma análise do seu caso, envie as informações pelo formulário.

Perguntas frequentes